La locazione breve

Le locazioni brevi vengono richieste da turisti, lavoratori fuori sede, pazienti in cura presso ospedali di altre città e chiunque abbia la necessità di vivere per un breve periodo di tempo lontano dalla propria abitazione abituale. Vediamo nello specifico questo tipo di contratto.

Definizioni

Il contratto di locazione breve è un contratto di locazione di immobili ad uso abitativo non superiore ad un certo numero di giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, ai quali sono equiparati i contratti di sublocazione e di concessione in godimento dell’immobile, aventi sempre la stessa breve durata.

Ci sono due categorie di locazione breve:

  1. locazione turistica – ha una durata massima di 30 giorni e avviene per motivi turistici;
  2. locazione transitoria – ha una durata massima di 18 mesi ed è a fini abitativi.

Il contratto di locazione breve turistica

Questo tipo di locazione è disciplinata dal DL 50/2017, secondo il quale i soggetti che svolgono esercizio di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, devono comunicare i dati relativi al contratto e applicare la ritenuta d’acconto del 21% sui canoni. In ogni caso (dato che non si superano i 30 giorni) non è necessario stipulare un contratto e registrarlo, ma basterà una semplice scrittura privata. Non è obbligatorio un equo canone di mercato, in quanto questo tipo di affitto esula da qualsiasi normativa in merito e il “prezzo” è a completa discrezione di chi affitta. Resta comunque obbligatorio, per il proprietario, emettere una ricevuta di pagamento per il canone percepito e applicare la tassa di soggiorno richiesta dal Comune.

Il contratto di locazione breve ad uso abitativo

Innanzi tutto la locazione breve non deve superare i 18 mesi, altrimenti verrà inquadrata nelle locazioni standard 4+4. Se il contratto è inferiore ai 30 giorni l’inquilino non potrà chiederne la registrazione al proprietario, al contrario, se la durata è superiore ai 30 giorni, dovrà essere stipulato un contratto ad uso abitativo, che andrà obbligatoriamente registrato all’Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI. La natura del contratto deve essere specificata e deve essere corredata da documentazione valida a provarlo (una dichiarazione del datore di lavoro, un certificato medico,…). Se nel contratto non viene specificata la motivazione della breve durata della locazione, essa si considererà standard. A contratto scaduto è possibile richiedere una proroga, purché non vengano superati i 18 mesi totali: se il precedente contratto era di durata inferiore ai 30 giorni, si potrà richiedere un rinnovo solo di durata superiore, in modo che nasca l’obbligo di registrazione del contratto.

Ritenute e versamenti

I canoni di locazione sono soggetti a ritenuta d’acconto pari al 21% sull’ammontare complessivo, da versare tramite modello F24. Se in sede di dichiarazione dei redditi si opterà per il regime della cedolare secca, questo versamento sarà stato fatto a titolo definitivo. Mentre, se si opta per una tassazione ordinaria, il versamento sarà stato fatto solo a titolo di acconto: si applicherà una riduzione del 5% sull’ammontare complessivo dei cannoni e sul restante 95% verrà calcolato l’IRPEF a seconda del proprio scaglione ed infine verrà sottratta all’imposta così ottenuta quella già versata. Si ricorda che per le locazioni brevi non è possibile ricorrere ai benefici del c.d. canone concordato.

Clausole e vincoli

Il contratto di locazione breve, oltre alla messa a disposizione dell’immobile, può comprendere una serie di servizi strettamente funzionali all’uso abitativo, tra i quali: pulizia dell’alloggio, fornitura di biancheria per la casa e fornitura di utenze. Non sono invece compresi quei servizi non connessi alla finalità di uso abitativo, come ad esempio: la fornitura della colazione, la messa a disposizione di auto a noleggio o la possibilità di avere la guida turistica. Questo tipo di locazione può riguardare solo immobili ad uso abitativo con categoria catastale dall’A1 all’A11(con esclusione dell’A10) e le relative pertinenze oppure singole stanze appartenenti all’immobile.

Quando è obbligatoria la Partita Iva

E’ necessario aprire la Partita Iva, se si danno in affitto più di un tot di unità immobiliari: in questo caso, infatti, è considerato “sfruttamento intensivo” dell’attività di locazione. Il numero preciso e le varie casistiche, sono disciplinate da regolamenti comunali e/o regionali, che deliberano un numero massimo di unità immobiliari e, talvolta, anche un numero massimo di giorni consecutivi d’affitto. Nel caso in cui fosse necessario aprire Partita Iva, è consigliabile rivolgersi ad un professionista abilitato per espletare tutte le pratiche del caso. L’attività verrà aperta con codice ATECO “55.20.51 – Affittacamere per brevi soggiorni (…)”.

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